Upadłości, których nie było

12 maja 2022
Kopia Kopia Opinia-38
Nie 150 deweloperów – jak wskazywał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sejmie – a jedynie 7 firm deweloperskich upadło w latach 2012-2019. Nieprawdziwe dane posłużyły jednak do przekonania o konieczności przyjęcia nowej ustawy mającej wzmocnić ochronę nabywców mieszkań na rynku pierwotnym.  

Niestety ustawa, która wejdzie w życie 1 lipca, jest nieprecyzyjna i ma wady, które będą generować spory między nabywcami a deweloperami. Potrzebna jest więc pilna nowelizacja przepisów.  

O tym mówiliśmy 11 maja podczas konferencji prasowej „Fałszywe fundamenty ustawy o ochronie nabywców mieszkań” w Polskiej Agencji Prasowej, gdzie zaprezentowany został raport na temat skali upadłości w branży deweloperskiej (raport do pobrania)

Weryfikacja danych, którymi posługiwał się UOKiK, dokonana przez Polski Związek Firm Deweloperskich wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona. Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 wyniosła 7. Natomiast w 6 przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość otrzymali albo otrzymają swoje mieszkanie. 

Żadna z firm, która ogłosiła upadłość we wskazanym okresie nie była członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.  

– Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza niemalże 300 firm deweloperskich z całego kraju. Gdyby rzeczywiście w latach 2012-2019 miało upaść 150 deweloperów to tak, jakbyśmy stracili połowę firm członkowskich. Od samego więc początku mieliśmy świadomość i o tym mówiliśmy, że UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd. Nasz raport przedstawia zaś fakty. Skala upadłości w branży jest niewielka – wskazywał Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.  

– Mówienie przez prezesa UOKiK o 150 upadłościach w sytuacji, gdy liczba takich zdarzeń była marginalna to działanie nielicujące z powagą urzędu, po drugie naruszające zaufanie obywateli i firm do państwa i jego organów, po trzecie wreszcie jest to działanie, które godzi w dobre imię firm deweloperskich i całego środowiska – podkreślał Łukasz Bernatowicz, wiceprezes Business Centre Club

Nieprawdziwe dane stały się jednak podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy dedykowanej rynkowi pierwotnemu, która ma wejść w życie za niecałe dwa miesiące. Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego trafiać mają składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu w inwestycji. Składki te mają zabezpieczać środki wpłacone przez klientów firm deweloperskich w przypadku m.in. ogłoszenia upadłości. Dla przedsięwzięć, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, składka wynieść ma maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania (zakłada się, że w roku 2022 wyniesie 0,45 proc.)

-DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców – podkreślał na konferencji Przemysław Dziąg  szef działu prawnego PZFD. 

– Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak nasze uwagi całkowicie zignorował – dodał. 

Mowa chociażby o przyjętej konstrukcji, która zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu. 

Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są.  

– O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy – na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy – ostrzegał Przemysław Dziąg