JAKIE ZMIANY DLA KONSUMENTA WPROWADZA TZW. USTAWA DEWELOPERSKA?

Od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska, aby była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Dokument ten zawiera bardzo szczegółowe dane o deweloperze – m.in. o jego sytuacji prawno-finansowej, czy przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Dowiemy się także więcej o samej inwestycji, np. co powstanie w sąsiedztwie osiedla, na którym zamierzamy nabyć mieszkanie. Ustawa szczegółowo określa również treść umowy deweloperskiej, warunki i konsekwencje odstąpienia od niej i zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
Image description

JAKICH INFORMACJI MA OBOWIĄZEK UDZIELIĆ DEWELOPER W BIURZE SPRZEDAŻY?

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
    a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdaniem spółki dominującej;
  • projektem architektoniczno-budowlanym.
Image description

CZYM SIĘ RÓŻNI OTWARTY RACHUNEK POWIERNICZY OD ZAMKNIĘTEGO? 

Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem powierniczym sprowadza się do momentu przekazania środków pieniężnych deweloperowi. W przypadku rachunków zamkniętych bank trzyma wpłaty nabywców aż do zakończenia inwestycji, z kolei przy otwartym bank przelewa deweloperowi transze wraz z zakończonymi etapami prac na budowie.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, tj. na poczet ceny nabycia prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi środków na nim zdeponowanych następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, a ściślej – po kontroli banku i stwierdzeniu, że zakończono dany etap realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi środków na nim zdeponowanych następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej, a ściślej – po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Z prostego porównania wydaje się, że rachunek zamknięty zapewnia większe bezpieczeństwo nabywcy mieszkania niż rachunek otwarty. Nie zawsze jednak tak będzie. Sytuacja nabywcy w przypadku upadłości banku w którym deweloper prowadzi rachunek powierniczy jest lepsza przy rachunku otwartym niż zamkniętym. Przy rachunku otwartym pieniądze wpłacane przez nabywców są „wbudowywane” w budowane mieszkanie, nie leżą na rachunku, więc upadłość banku im nie zagraża.  W przypadku rachunku zamkniętego pieniądze nabywców leżą w banku, więc w razie jego upadłości zwykle przepadają.

Dowiedz się więcej

Image description

CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROSPEKT INFORMACYJNY?

Prospekt informacyjny to dokument, który został wprowadzony na mocy tzw. ustawy deweloperskiej i zawiera podstawowe informacje
o deweloperze inwestycji oraz lokalu albo domu będącym przedmiotem oferty. Prospekt informacyjny sporządza się według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy i składa się z:

1) części ogólnej, takiej samej dla wszystkich nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego);
2) części indywidualnej, o treści dotyczącej konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego nabyciem zainteresowana jest dana osoba.
 
Do prospektu deweloper załącza rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Informacje zawarte
w prospekcie stają się później podstawą umowy deweloperskiej, o ile nabywca zdecyduje się na jej zawarcie. Tutaj doręczony wcześniej prospekt informacyjny i treść umowy deweloperskiej powinny być ze sobą zgodne, a jeżeli są jakieś rozbieżności – powinny zostać w treści umowy wyraźnie podkreślone tak, aby zwrócić uwagę nabywcy. Następnie prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.

Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe.

W przypadku, gdy potencjalny klient jest zainteresowany danym lokalem albo domem, na jego żądanie deweloper ma obowiązek przekazać mu kopię prospektu informacyjnego. Prospekt doręczany jest zazwyczaj na papierze, ale jest również możliwe jego udostępnienie np. w wersji elektronicznej.
Image description

CZY RÓŻNICE W POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA SĄ DOPUSZCZALNE?

Tak, potwierdzają to zarówno orzeczenia sądowe, jak  i opinie ekspertów z zakresu procesu budowlanego. Nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie.

W ocenie Sądów, zastrzeżenie, że procentowa różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń. Trudno bowiem uznać, dlaczego zakazane miałoby być – także w obrocie konsumenckim – opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (np. 2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami technologicznymi.

Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”. 
Image description

CZY KAŻDY LOKAL MIERZY SIĘ WEDŁUG TEJ SAMEJ NORMY MIERZENIA POWIERZCHNI?

Dla budynków, co do których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 28 kwietnia 2012 roku obowiązuje standardowa norma PN-ISO 9836-1997. Zastąpiła ona starą normę mierzenia powierzchni PN-70/B-02365.

Normy różnią się pomiędzy sobą w kilku punktach. Najważniejsze dla klientów jest, że norma PN-ISO 9836-1997 zakłada mierzenie powierzchni lokalu po otynkowaniu, ale jednocześnie do powierzchni lokalu wliczana jest powierzchnia zajęta przez ścianki działowe, które mogą być bez naruszania konstrukcji dowolnie przestawiane. Na rynku zdarzają się przypadki, że robiąc układ w stronę klienta deweloperzy nie uwzględniają powierzchni zajętej przez taką ścianę oraz przypadki kiedy budynki są jeszcze mierzone według starej normy.  
 
Zawsze warto zapytać dewelopera, na etapie wyboru mieszkania, czy powierzchnia zajęta przez ścianki działowe jest wliczana do powierzchni lokalu, czy też nie. 
Image description

CZY UMOWA DEWELOPERSKA MUSI BYĆ W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO?

Tzw. ustawa deweloperska wprowadza obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego. Czynność prawna dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Zachowanie formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy deweloperskiej zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo interesów obu stron tej czynności.

Co istotne, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczysto-księgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Image description

CZY DEWELOPER MOŻE NARZUCIĆ NOTARIUSZA?

Wybór notariusza jest kwestią wzajemnego umówienia się stron. W umowie deweloperskiej może znaleźć się wybór konkretnego notariusza. W praktyce przyjęte jest, że dla ułatwienia i przyspieszenia procesu deweloperskiego niezbędne dokumenty są przewożone do wybranego notariusza, który obsługuje całą inwestycję. Zawieranie każdej z umów u innego notariusza powodowałaby wydłużenie tego procesu, a wspólnym interesem dewelopera i nabywcy jest jak najszybsze sfinalizowanie dokumentacji. Pozwala to również uniknąć sytuacji, w której strony wskazują np. na notariuszy w różnych częściach kraju, a nie zlokalizowanych w pobliżu inwestycji, co może być kłopotliwe dla obu stron. Niemniej istnieje możliwość negocjowania z deweloperem możliwości wyboru notariusza przez nabywcę, a samego notariusza możemy spytać o wysokość tezy. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku gdy codziennie deweloper sporządza kolejne akty notarialne, a te są wysyłane do sądu wieczysto- księgowego pocztą co zajmuje pewien czas, to informacje w  wypisie z księgi wieczystej mogą być nieaktualne. Jeśli inwestycja jest zaś obsługiwana przez jedną kancelarię notarialną mamy pewność kompletności tej wiedzy. 
Image description

CO, JEŚLI DEWELOPER UPADNIE? 

Ustawodawca przewidział, jak chronić nabywców w przypadku upadłości dewelopera, wprowadzając odrębny tryb postępowania upadłościowego stosowany wyłącznie wobec deweloperów W tej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE A WŁASNOŚĆ GRUNTU

Główna różnica to konieczność uiszczania corocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (jeśli chodzi o nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne zwykle jest to 1% wartości gruntu) określanej w drodze umowy (lub ustawy).

Opłatę tę można aktualizować (najczęściej raz na 3 lata) – stosownie do wzrostu lub spadku wartości gruntu, rośnie lub maleje także coroczna należność. Z inicjatywą zmiany wysokości opłaty rocznej może wyjść zarówno użytkownik jak i organ administracji publicznej. Decyzja o zmianie wysokości opłaty musi być poparta dowodami, które przedstawia inicjator aktualizacji.

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest zwykle na okres 99 lat (rzadziej, w uzasadnionych wypadkach trwa krócej, co najmniej jednak 40 lat), podczas gdy, jak powszechnie wiadomo, podobne ramy czasowe nie dotyczą prawa własności.  Co do zasady w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem ww. terminu użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia okresu użytkowania na kolejne 40 do 99 lat. Organ może odmówić wyłącznie ze względu na, cytując ustawę, ważny interes społeczny. Posiada więc pewną swobodę decyzyjną, którą musi jednak solidnie uzasadnić niepodważalnymi argumentami.
Image description