Rachunek powierniczy

CZYM SIĘ RÓŻNI OTWARTY RACHUNEK POWIERNICZY OD ZAMKNIĘTEGO? .

Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, na który klienci, kupujący mieszkanie, dokonują regularnych transz wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Środki z rachunku powierniczego przeznaczone są na budowę i wykończenie lokali mieszkalnych, a deweloper otrzymuje je od banku w miarę postępów prac budowlanych. Bank kontroluje nie tylko zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia, ale również sposób, w jaki deweloper wykorzystuje środki z rachunku powierniczego oraz celowość wydatkowania tych funduszy. Zapewnia to ochronę interesów klientów i środków pieniężnych wpłacanych na poczet wybranego przez nich lokalu.



jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Istnieją dwa rodzaje rachunku powierniczego – rachunek powierniczy otwarty, najczęściej stosowany w transakcjach deweloperskich oraz rachunek powierniczy zamknięty. W obu przypadkach, wypłata środków dla dewelopera z banku następuje po spełnieniu uzgodnionych w umowie warunków. Czym więc różnią się oba rachunki?

Otwarty rachunek powierniczy

W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego jedzie na miejsce budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza czy założone w harmonogramie prace zostały wykonane. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli wykryje jakieś nieprawidłowości. Jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca transzę środków firmie deweloperskiej zgodnie z obowiązującą umową deweloperską. Deweloper może dysponować środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego tylko i wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek powierniczy. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci:
– samodzielnego rachunku, nie mającego dodatkowych zabezpieczeń
– rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej
– rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej


Zamknięty rachunek powierniczy

Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi wszystkich środków na nim zdeponowanych następuje po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej, a ściślej – po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Co wybrać?

Ustawa deweloperska przewiduje równoległe prowadzenie osobnych rachunków – otwartego i zamkniętego w przypadku jednego przedsięwzięcia na podstawie jednej i wielu umów między deweloperem a bankiem. Nie można jednak połączyć cech obu rachunków w jednym.

Dla dewelopera zaletą rachunku otwartego względem zamkniętego jest możliwość korzystania z bieżących wpływów wpłacanych przez nabywców w miarę postępów prac budowlanych, dzięki czemu angażuje on mniejszy kapitał własny i ponosi niższe koszty finansowe. Poza tym, stosowanie rachunku otwartego zmniejsza ryzyko utraty płynności przez dewelopera podczas realizacji inwestycji, co redukuje niebezpieczeństwo jego upadłości. Możliwość dopasowania wpływów od klientów do harmonogramu prac budowlanych ułatwia deweloperowi sprawną i efektywną realizację inwestycji.

Rachunek powierniczy zamknięty zmusza dewelopera do sfinansowania przedsięwzięcia ze środków własnych bądź z kredytu. Nie może on korzystać ze środków, wpłaconych przez klienta w trakcie realizacji inwestycji. W związku z tym, ponosi on nie tylko koszty prowadzenia rachunku powierniczego, ale także koszty finansowe kredytu – odsetki, prowizje, itp. Deweloper musi włożyć w inwestycję pokaźny kapitał własny, co zmniejsza jego efektywność ekonomiczną. Zwiększa się także ryzyko utraty płynności przez dewelopera, co może z kolei prowadzić do jego upadłości. Deweloper nie może skorzystać ze środków, zgromadzonych na zamkniętym rachunku powierniczym, gdy w trakcie realizacji przedsięwzięcia popadnie w opóźnienie w płaceniu bieżących zobowiązań.

Z perspektywy nabywcy, rachunek powierniczy otwarty zwiększa prawdopodobieństwo, że wpłacone przez niego środki zostaną wykorzystane przez dewelopera według wymagań określonych w umowie. Zmniejsza się więc ryzyko wykorzystania tych środków na inne operacje gospodarcze ze szkodą dla danego przedsięwzięcia.

Z kolei zaletą rachunku zamkniętego jest wysoki stopień ochrony interesów nabywcy. Środki wpłacone przez klienta na rachunek powierniczy zamknięty pozostają tam do czasu, dopóki deweloper nie spełni podstawowego interesu nabywcy. Jeśli klient odstąpi od umowy deweloperskiej, może odzyskać wpłacone środki. Wadą rachunku zamkniętego jest niższa ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. W takiej sytuacji, środki, które zostały zgromadzone na rachunku powierniczym zamkniętym, mogą być wykorzystane do dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.