Umowa i ustawa deweloperska

JAKIE ZMIANY DLA KONSUMENTA WPROWADZA USTAWA DEWELOPERSKA?
Od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska, aby była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Dokument ten zawiera bardzo szczegółowe dane o deweloperze – m.in. o jego sytuacji prawno-finansowej, czy przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Dowiemy się także więcej o samej inwestycji, np. co powstanie w sąsiedztwie osiedla, na którym zamierzamy nabyć mieszkanie. Ustawa szczegółowo określa również treść umowy deweloperskiej, warunki i konsekwencje odstąpienia od niej i zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
 
JAKICH INFORMACJI MA OBOWIĄZEK UDZIELIĆ DEWELOPER W BIURZE SPRZEDAŻY?
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
    a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdaniem spółki dominującej; projektem architektoniczno-budowlanym.

CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROSPEKT INFORMACYJNY?
Prospekt informacyjny to dokument, który został wprowadzony na mocy tzw. ustawy deweloperskiej i zawiera podstawowe informacje
o deweloperze inwestycji oraz lokalu albo domu będącym przedmiotem oferty. Prospekt informacyjny sporządza się według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy i składa się z:

1) części ogólnej, takiej samej dla wszystkich nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego (zadania inwestycyjnego);
2) części indywidualnej, o treści dotyczącej konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego nabyciem zainteresowana jest dana osoba.
 
Do prospektu deweloper załącza rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Informacje zawarte
w prospekcie stają się później podstawą umowy deweloperskiej, o ile nabywca zdecyduje się na jej zawarcie. Tutaj doręczony wcześniej prospekt informacyjny i treść umowy deweloperskiej powinny być ze sobą zgodne, a jeżeli są jakieś rozbieżności – powinny zostać w treści umowy wyraźnie podkreślone tak, aby zwrócić uwagę nabywcy. Następnie prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.
Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań czy domów w ramach danej inwestycji (przed tzw. rozpoczęciem sprzedaży). Informacje zawarte w prospekcie muszą być pełne oraz prawdziwe.
W przypadku, gdy potencjalny klient jest zainteresowany danym lokalem albo domem, na jego żądanie deweloper ma obowiązek przekazać mu kopię prospektu informacyjnego. Prospekt doręczany jest zazwyczaj na papierze, ale jest również możliwe jego udostępnienie np. w wersji elektronicznej.
 
CZY RÓŻNICE W POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA SĄ DOPUSZCZALNE?
Tak, potwierdzają to zarówno orzeczenia sądowe, jak  i opinie ekspertów
z zakresu procesu budowlanego, wskazując, że nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie.
W ocenie Sądów, zastrzeżenie, że procentowa różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń. Trudno bowiem uznać, dlaczego zakazane miałoby być – także w obrocie konsumenckim – opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (np. 2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami technologicznymi.
Tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.
 
CZY UMOWA DEWELOPERSKA MUSI BYĆ W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO?
Tzw. ustawa deweloperska wprowadza obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego. Czynność prawna dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Zachowanie formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy deweloperskiej zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo interesów obu stron tej czynności.
Co istotne, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera
i nabywcę.
 
CZY DEWELOPER MOŻE NARZUCIĆ NOTARIUSZA?
Wybór notariusza jest kwestią wzajemnego umówienia się stron.
W umowie deweloperskiej może znaleźć się wybór konkretnego notariusza. W praktyce przyjęte jest, że dla ułatwienia i przyspieszenia procesu deweloperskiego niezbędne dokumenty są przewożone do wybranego notariusza, który obsługuje całą inwestycję. Pozwala to również uniknąć sytuacji, w której strony wskazują np. na notariuszy w różnych częściach kraju, a nie zlokalizowanych w pobliżu inwestycji, co może być kłopotliwe dla obu stron. Niemniej istnieje możliwość negocjowania z deweloperem możliwość wyboru notariusza przez nabywcę.
 
CO, JEŚLI DEWELOPER UPADNIE?
Ustawodawca przewidział, jak chronić nabywców w przypadku upadłości dewelopera, wprowadzając odrębny tryb postępowania upadłościowego stosowany wyłącznie wobec deweloperów W tej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.
 
 
NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ODBIORZE MIESZKANIA?
Gdy deweloper zaprosi nas do odbioru kluczy (a zatem i mieszkania) przygotujmy się na ten moment, bowiem odbiór to jeden z najważniejszych elementów w procesie kupowania mieszkania. To chwila, gdy możemy zgłaszać wszelkie zauważone usterki i domagać się wykonania wszystkich określonych w umowie elementów mieszkania, sprawdzić czy wszystko jest wykonane zgodnie z projektem mieszkania, umową oraz sztuką budowlaną. Jak zatem odebrać mieszkanie? Przede wszystkim warto zabrać profesjonalistę, który pomoże nam tego dokonać, umówić się z deweloperem w ciągu dnia aby odebrać mieszkanie przy świetle dziennym i oczywiście odbierać tylko w pełni wykończone i gotowe mieszkanie – jeśli coś nie zostanie wykonane przed odbiorem istnieje ryzyko że na ewentualne poprawki czy zakończenie danego etapu robót będziemy długo czekać…
Projekt i umowa są podstawowymi dokumentami niezbędnymi podczas odbioru mieszkania-musimy wiedzieć czego należy wymagać i oczekiwać od wykonawcy. Dokumenty określają, co miało być wykonane, oraz z jakich materiałów (np. tynki gipsowe lub cementowo-wapienne kategorii III), standard wyposażenia (okna plastikowe, rodzaj grzejników, ilość gniazdek w pokojach, itp.). Bezwzględnie trzeba się z nimi zapoznać.
Z projektu dowiadujemy się ile pomieszczeń i o jakim metrażu znajduje się w mieszkaniu, jakie są inne pomieszczenia (garderoba, balkon, loggia, komórka lokatorska, garaż, itp.), jak są rozmieszczone drzwi wejściowe, drzwi wewnętrzne, okna, okno balkonowe, w którą stronę otwierają się drzwi. W projekcie pokazane są instalacje, tzn. grzejniki, rozdzielacz do grzejników, piony wentylacyjne, doprowadzenie ciepłej i zimnej wody i odprowadzenie ścieków, wypusty kablowe do oświetlenia sufitowego i bocznego, gniazda elektryczne, gniazda telefoniczne, włączniki do oświetlenia, instalacje itp.
Na odbiór mieszkania warto zgłosić się z fachowcem, np. inspektorem budownictwa. Co jednak powinno się sprawdzić podczas odbioru, jeśli musimy go dokonać samodzielnie? Oto kilka wskazówek:
  • Tynki ścian (ich jakość i pion, równość wykonania, obecność ewentualnych pęknięć).
  • Szlichty, posadzki cementowe (jakość, równość wykonania, wypoziomowanie, obecność ewentualnych pęknięć).
  • Okna i drzwi balkonowe, wewnętrzne i zewnętrzne (jakość zamontowania, samo uchylanie i zamykanie, obecność uszkodzeń i rys na drzwiach, ramach i szybach, certyfikat antywłamaniowy dla drzwi wejściowych).
  • Balkon, loggia (wykończenie posadzki, spadek, jakość zamocowania barierki).
  • Instalacje (grzewczą, elektryczną, gazową, wodną i wentylacyjną.)
Drugą ważną kwestią jest obmiar mieszkania – każdy metr czy nawet centymetry powierzchni to konkretne i niemałe pieniądze. Pomiaru najlepiej dokonać dalmierzem laserowym lub taśmą. Pomiar powierzchni mieszkania powinno wykonywać się wg Norm Polskich. W umowie jest zapisane wg. jakich norm wybudowane zostało mieszkanie (Obecnie obowiązująca jest norma PN-ISO 9836-1997).