Umowa i ustawa deweloperska

JAKIE ZMIANY WPROWADZA USTAWA DEWELOPERSKA?
Ustawa deweloperska o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 29 kwietnia 2012 roku wprowadza przepisy normujące problematykę transakcji deweloperskich. Ustawa ma w założeniu chronić interesy nabywcy. Ochrona ta realizowana jest na kilku płaszczyznach. Ustawa deweloperska nakłada na obie strony transakcji deweloperskiej wiele obowiązków. W art. 2 ustawy szczegółowo wymienia się zakres jej regulacji:
• środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
• zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
• obowiązki przedkontraktowe dewelopera,
• treść umowy deweloperskiej,
• prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
• zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

FORMA UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Ustawa wprowadza obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej oraz poprzedzającej jej umowy przedwstępnej w formie aktów notarialnych. Dokumenty powinny zawierać postanowienia o charakterze informacyjnym oraz normatywnym. Zwiększa to bezpieczeństwo interesów obu stron umowy. Dokument nie spełniający tego wymogu, według ustawy deweloperskiej, jest nieważny.

TREŚĆ UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Ustawa szczegółowo określa treść umowy deweloperskiej. W art. 22 ustawy wymienione zostały najważniejsze informacje, które muszą znaleźć się w umowie, między innymi: dokładne dane obu stron umowy, istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy oraz zasady odbioru lokalu.

RACHUNEK POWIERNICZY
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Istnieją dwa rodzaje takiego rachunku: rachunek powierniczy otwarty i rachunek powierniczy zamknięty. Prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego zwiększa ochronę wpłat dokonywanych przez nabywców na poczet realizacji inwestycji. Deweloper ma ograniczony dostęp do środków wpłaconych przez nabywców. Kontrolę nad wypłatą owych środków sprawuje bank, który, w przypadku rachunku powierniczego otwartego, wypłaca je po ukończeniu danego etapu inwestycji i zgodnie z harmonogramem płac, z kolei w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego – dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa do własności lokalu.

PROSPEKT INFORMACYJNY
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej klient może zażądać od dewelopera prospektu informacyjnego – dokumentu, w którym znajdują się wszystkie szczegóły dotyczące dewelopera i danej inwestycji. Prospekt informacyjny dzieli się na dwie części: ogólną i indywidualną. W części ogólnej powinny znaleźć się informacje o deweloperze i jego dotychczasowych inwestycjach, informacje dotyczące nieruchomości, na której prowadzona będzie budowa oraz dane o budynku. Z kolei w części indywidualnej zamieszczone są szczegóły dotyczące konkretnego lokalu lub domu, którym zainteresowany jest klient. Prospekt informacyjny można udostępnić w wersji elektronicznej lub tradycyjnej – papierowej. Klient może także udać się do Biura Sprzedaży, gdzie zapozna się z dokumentami takimi jak: aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopia pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe dewelopera, itp.

UPADŁOŚĆ DEWELOPERA
Ogłoszenie upadłości dewelopera nie skutkuje wygaśnięciem stosunku prawnego, jaki wynika z umowy rachunku mieszkaniowego. W ustawie wprowadza się jednak odrębny tryb postępowania w przypadku upadłości dewelopera. W tej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Zgromadzenie nabywców, stosownie do art. 425 ust. 1, może podjąć jednak uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub uchwałę w sprawie zawarcia układu likwidacyjnego (zaspokojenie wierzycieli poprzez likwidację majątku upadłego).

ODBIÓR MIESZKANIA
Podczas odbioru mieszkania należy mieć ze sobą dwa dokumenty: projekt oraz umowę deweloperską. Projekt zawiera wszystkie ważne informacje dotyczące lokalu: ilość pomieszczeń, metraż, rozmieszczenie okien i drzwi wejściowych, instalacje, itp. Po odbiór kluczy warto przyjść z fachowcem, który sprawdzi, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową, projektem oraz sztuką budowlaną. Istotną kwestią jest także obmiar mieszkania – pomiaru najlepiej dokonać według Norm Polskich przy użyciu dalmierza laserowego lub taśmy. Podczas odbioru lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego należy sporządzić protokół, w którym nabywca może zgłosić ewentualne wady i nieprawidłowości. Deweloper, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu zobowiązany jest wydać oświadczenie o uznaniu lub odrzuceniu wskazanych przez nabywcę wad. Następnie w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.