Wyimaginowana pomoc publiczna do zwrotu

27 listopada 2018
posiedzenie zarządu PZFD (62)
Wyimaginowana pomoc publiczna do zwrotu. Problemy już nie. Problem wart kilkadziesiąt miliardów złotych! 

Gigantyczne problemy finansowe mogą czekać przedsiębiorców 01.01.2019 r. jeśli nie zostanie znowelizowana ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Kłopoty dotkną przedsiębiorców, posiadających majątek w budynkach mieszkalnych, które przekształcą się w prawo własności. Wszystko przez niespodziewany problem z pomocą publiczną, którą w sensie prawnym otrzymają przedsiębiorcy, którzy zamiast użytkowania wieczystego otrzymają prawo własności.  Problem w tym, że faktycznej pomocy publicznej przedsiębiorcy nie dostaną, ale faktyczny będzie obowiązek jej zwrotu. 

O CO CHODZI 
01.01.2019 r. zacznie działać ustawa przekształcająca prawo użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów wykorzystywanych na cele mieszkalne. Oznacza to, że grunty, na których są bloki czy domy jednorodzinne przekształcą się w pełną własność. W zamian za przekształcenie będzie trzeba zapłacić opłatę przekształceniową, którą będzie się wnosić co roku przez 20 lat. Wyniesie ona tyle samo ile wynosiła opłata za użytkowanie wieczyste przed przekształceniem. Dla milionów właścicieli mieszkań na użytkowaniu wieczystym oznaczać to będzie, że po 20 latach zapomną na dobre o dodatkowych wydatkach związanych z użytkowaniem wieczystym. Jednocześnie może to oznaczać zmorę dla przedsiębiorców. 
Opłata za użytkowanie wieczyste dla celów mieszkaniowych wynosi 1% wartości działki. Łatwo więc policzyć, że własności gruntu będzie przekazana za 20% jego własności, a 80% wartości będzie darowane. 

CO JEST PROBLEMEM 
Jeśli właścicielem mieszkania będzie osoba fizyczna – nie ma żadnego problemu, bo Państwo może ją obdarować owymi 80% wartości działki. Jeśli mieszkanie będzie zaś w majątku przedsiębiorcy, to taki podarunek, zgodnie z wyjaśnieniami UOKiK-u, stanowić będzie już pomoc publiczną. Pomoc publiczna dla jednego przedsiębiorcy może wynieść maksymalnie 200 tys. euro  w ciągu 3 lat (dopuszczalna pomoc publiczna de minimis). Jeśli mówimy zatem o przedsiębiorcy posiadającym jedno mieszkanie nie powinno być problemu. Gorzej jeśli jest to firma posiadająca wiele mieszkań np. na wynajem, mieszkań zakładowych itp. W takim przypadku gdy wartość „podarunku” przekroczy 200 tys. euro, całą nadwyżkę będzie trzeba natychmiast zwrócić. Co gorsza, pomoc publiczna jest sumowana w grupach kapitałowych. Przekształcenie ma się dokonać z mocy prawa, więc przedsiębiorcy nie mogą z niego nie skorzystać. 

FIKCYJNOŚĆ POMOCY PUBLICZNEJ? 
Kłopot w tym, że przedsiębiorcy już raz zapłacili za prawo użytkowania wieczystego, którego cena rynkowa właściwie nie różni się od prawa własności. Co więcej, z ich punktu widzenia przez najbliższe 20 lat nadal będą wnosić opłaty jak za użytkowanie wieczyste w tej samej wysokości co wcześniej. Korzyść pojawi się dopiero po upływie tego czasu. Wtedy, ktokolwiek będzie właścicielem takiej nieruchomości nie będzie musiał już ponosić opłat. Szkopuł polega na tym, że te przyszłe korzyści miałyby być zwrócone przez przedsiębiorców niezwłocznie – w momencie przekształcenia w prawo własności. 

KOGO DOTYCZY PROBLEM 
Kłopoty będą miały firmy posiadające pakiety mieszkań przekraczające wartość kilku milionów złotych. Przede wszystkim będą to postpaństwowe przedsiębiorstwa, które mają mieszkania zakładowe (np. spółki energetyczne, kopalnie, stara Telekomunikacja Polska czy PKP), firmy kupujące mieszkania na wynajem, deweloperzy posiadający niesprzedane mieszkania czy firmy, które podjęły się rewitalizacji kamienic i kupiły je na swój majątek, nawet jeśli planowały ich dalszą odsprzedaż nabywcom. Nawet BGKn, który ma Fundusz Mieszkań na Wynajem, musiałby zapłacić drugi raz za działkę, którą już raz kupił. Kłopot będą mieli też deweloperzy, którzy mieszkania już co prawda sprzedali, ale w dniu 01.01.2019 r. nie będą mieli jeszcze przeniesionej własności na nabywców – w tym przypadku skala problemu może sięgnąć nawet kilku miliardów złotych. 

Problem dotknie też małych przedsiębiorców, jeśli już wcześniej wykorzystali dopuszczalny limit pomocy publicznej de minimis, np. otrzymując dofinansowanie do zatrudnienia bezrobotnych z urzędu pracy czy skorzystali z jakiś dofinansowań z budżetu Państwa. 

Kolejną grupą są przedsiębiorcy posiadający lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych. Ponieważ przekształceniu w prawo własności będzie podlegał cały grunt pod budynkiem, razem z nim przekształcą się lokale użytkowe takie jak sklepy czy biura. Tu problem dotknie różnego typu sieci handlowych czy usługowych, funduszy inwestycyjnych, kupujący lokale wynajmowane pod przykładowe sklepy Żabka. W tej grupie byłyby też spółdzielnie mieszkaniowe, które mają lokale użytkowe i wynajmują je czy prowadzą w nich działalność gospodarczą. 

JAK OSZACOWAĆ SKALĘ POMOCY PUBLICZNEJ? 
W cenie metra kwadratowego lokalu grunt stanowi średnio ok. 20%, choć to oczywiście może się bardzo różnić w zależności od lokalizacji i w centrach miast będzie wynosić więcej. Jeśli wiec mamy lokal o wartości 400 tys. PLN to wartość przypadającego na niego udziału w gruncie można oszacować na 80 tys. zł. Wartość pomocy publicznej wyniosłaby więc 64 tys. zł (80% z 80 tys.). 

GROŻĄCA ZAPAŚĆ NOWEGO BUDOWNICTWA 
Problemy dotknęłyby też deweloperów, którzy dopiero po 01.01.2019 r. budowaliby budynki mieszkalne na działkach w użytkowaniu wieczystym. Zgodnie z obecną treścią ustawy prawo użytkowania wieczystego przekształcałoby się w prawo własności z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, deweloper, nawet jeśli zakontraktował wszystkie lokale, prawnie jest właścicielem całej działki. W teorii otrzymałby więc pomoc publiczną sięgającą 80% wartości nieruchomości. W praktyce to przyszli właściciele skorzystaliby w sensie ekonomicznym, ale w sensie prawnym deweloper otrzymałby decyzję z obowiązkiem zwrotu pomocy publicznej przekraczającej dopuszczalne de minimis. Działki deweloperskie mają najczęściej wartość od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych. 200 tys. euro dopuszczalnej pomocy nie wiele by tu zmieniało. Wielu deweloperów stanęłoby w obliczu upadłości. Jeden z największych deweloperów w kraju oszacował, że w samym 2019 roku musiałby zwrócić 400 mln złotych. 

PROPOZYCJA NOWELIZACJI 
Na stronach Rządowego Centrum Legislacji 21.11.2018 r. pojawił się projekt nowelizacji przepisów. Proponowane zmiany dają rozwiązanie jedynie dla części problemów dotyczących nowych lokali mieszkalnych, które będą powstawać po 01.01.2019 r. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zaproponowało, że dla nowego budownictwa chwilą przekształcenia będzie nie moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a chwila założenia księgi wieczystej dla ostatniego lokalu mieszkalnego. To sprawi, że w momencie przekształcenia lokale będą już przeniesione na nabywców końcowych i pomoc będzie dotyczyła indywidualnych odbiorców. Nierozwiązane zostały problemy przedsiębiorców, którzy budują domy jednorodzinne (tam nie wyodrębnia się nowych ksiąg wieczystych bo dom jest związany z gruntem) oraz tych, którzy mają majątek w budynkach, które ulegną przekształceniu. Dodatkowym zmartwieniem jest, że nowelizacja musi wejść w życie przed 01.01.2019 r. a czasu jest coraz mniej.