Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

 
Przed zakupem mieszkania musimy podjąć decyzję – który rynek nieruchomości będzie dla nas bardziej odpowiedni? Do wyboru mamy rynek pierwotny – nieruchomości całkowicie nowe oraz rynek wtórny – lokale używane. Większość z nas decyduje się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Dlaczego?  

Kupujących zachęca przede wszystkim dużo większy wybór lokali, które dodatkowo, mogą oni dostosować do swoich wymagań. Kupując mieszkanie w przedsprzedaży, klienci mają możliwość zdecydowania o układzie ścian w danym lokalu, ilości pomieszczeń czy o aranżacji łazienki. Zakup lokalu w stanie deweloperskim umożliwia ponadto zaprojektowanie powierzchni podłóg i ścian według własnego pomysłu. Poza tym, nowe budownictwo gwarantuje wykorzystanie nowoczesnych materiałów, technologii i rozwiązań, dzięki czemu mieszkańcy mają do dyspozycji garaże podziemne, monitoring, recepcję, ochronę czy części wspólne, takie jak zielone dachy, ogrody, obiekty sportowe, itp.

Nabywcy mieszkań z przedsprzedaży często mogą liczyć na rabaty. Ponadto, omijają ich dodatkowe koszty, takie jak podatek od czynności cywilno-prawnych czy koszty transakcyjne. Dodatkowym plusem jest okres gwarancji i rękojmi, którym objęte są mieszkania z rynku pierwotnego. Klienci mogą także skorzystać ze wsparcia rządowego w postaci programów dofinansowań. Aktualnie do dyspozycji mają program „Mieszkanie dla Młodych”, skierowany do osób poniżej 35 roku życia. W niedalekiej przyszłości zastąpić ma go program „Mieszkanie plus”, dedykowany wszystkim Polakom, a w szczególności tym, których dochody nie pozwalają na zakup własnego mieszkania bądź wzięcie kredytu.

Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, musimy przejść przez kilka etapów. Podpowiadamy, jak przejść przez ten proces bez zbędnych problemów.

Poszukiwania mieszkania powinniśmy zacząć od przeanalizowania swoich potrzeb i środków finansowych, jakie chcemy przeznaczyć na kupno lokalu i jego urządzenie. Oprócz wyboru metrażu i lokalizacji, warto zorientować się także, jak będzie wyglądać okolica interesującej nas inwestycji. Należy zwrócić uwagę na dostępność sklepów, lokali usługowych, miejsc parkingowych, połączenia komunikacyjne, najbliższe sąsiedztwo, a także ilość zieleni i miejsc przeznaczonych dla relaksu.

Po wyborze firmy deweloperskiej i konkretnej inwestycji, powinniśmy otrzymać prospekt informacyjny, czyli dokument, w którym zamieszczone są wszystkie niezbędne informacje. W części ogólnej prospektu powinny znaleźć się dane dewelopera i opis jego dotychczasowych inwestycji, informacje dotyczące nieruchomości, na której prowadzona będzie budowa oraz szczegóły odnośnie do samego budynku. Z kolei część indywidualna powinna zawierać informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu, którym zainteresowany jest nabywca. Prospekt informacyjny traktowany jest później jako załącznik do umowy deweloperskiej.

Wybierając dewelopera i konkretne osiedle, na którym chcemy zamieszkać, warto przyjrzeć się sytuacji finansowej firmy oraz jej dotychczasowym inwestycjom. Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, mieszkania wprowadzane do sprzedaży muszą mieć prowadzony rachunek powierniczy, który obsługiwany jest przez bank. Pieniądze klientów nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, tylko na specjalny rodzaj konta, z którego bank przelewa środki deweloperowi w miarę postępów prac budowlanych. Zabezpiecza to klientów przed ewentualnym bankructwem dewelopera. Należy więc zwrócić uwagę na to, czy kupowane mieszkanie posiada rachunek powierniczy i od tego uzależnić decyzję o jego wyborze.

Kiedy wybraliśmy już mieszkanie z rachunkiem powierniczym, czas na podpisanie umowy z deweloperem. Wedle zapisów ustawy deweloperskiej, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku, dokument jest nieważny. Ustawa określa także treść umowy deweloperskiej. Powinny się w niej znaleźć między innymi dokładne dane obu stron umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności, szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania, termin ukończenia inwestycji oraz data przeniesienia prawa własności do mieszkania na kupującego. Zapisy w umowie deweloperskiej stanowią podstawę do dochodzenia praw w sądzie. Szczegółowe informacje na temat rachunku powierniczego i jego rodzajów można znaleźć w oddzielnym artykule.

Kiedy nadchodzi ostatni etap zakupu mieszkania, czyli jego odbiór, warto zatrudnić fachowca, który oceni jakość wykonania lokalu i zgodność wszystkich jego parametrów z umową. Odbiór mieszkania składa się bowiem z dwóch etapów: odbioru technicznego, podczas którego sprawdza się wykonanie nieruchomości i odbioru lokalu, kiedy następuje przekazanie kluczy lokatorowi i spisanie liczników. Podczas odbioru należy spisać protokół, w którym zaznacza się ewentualne uwagi – wady, nieprawidłowości w wykonaniu lokalu. Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odrzucenie zasugerowanych wad, a następnie 30 dni na ich naprawienie. Po ostatecznym odebraniu mieszkania, zostaje nam jego ewentualnie wykończenie. Warto zorientować się, czy deweloper współpracuje z firmami wykończeniowymi i może polecić sprawdzone ekipy budowlane.